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The increase in wealth-to-income ratios in the second half of XXth century has recently received much attention. We decompose the trend in physical capital and housing, further decomposed into structures and land. In four out of five major countries analyzed, the positive trend in capital-income ratio arises from housing and specifically from its land component. We therefore revisit the question of wealth inequality and taxation in adopting a Georgist perspective (from Henry George, 1879) subsequently endorsed by prominent economists. We introduce land and housing structures in Judd’s optimal taxation framework. We show that an optimal taxation implies a property tax on land and no tax on capital. When the range of property taxes is politically constrained, taxing the product of housing rents is not optimal, even with additional taxes on "imputed rents". Rent taxes are however less distortive than a capital tax. The distortion depends on the share of housing structures and how they react to the tax on rents. However, a tax on rents complemented by a subsidy on structures investments in rental housing units does almost as well as a land tax. As a side result, we find that Judd’s result of no second best capital taxation extends to a larger range of parameters at the steady-state.

Le premier chapitre, écrit conjointement avec Alfred Galichon, Keith O'Hara et Matthew Shum, montre l'équivalence entre les modèles de choix discrets et les modèles d'appariements. Cette équivalence permet l'estimation efficace, par des algorithmes d'appariement, de modèles qui étaient jusqu'à présent réputés comme difficile à estimer dans la littérature. Le deuxième chapitre, écrit conjointement avec Mathilde Poulhès, s'appuie sur les résultats du premier pour estimer le consentement marginal à payer des agents pour différentes caractéristiques du logement et du quartier à Paris. Il introduit une nouvelle procédure d'estimation basée sur le modèle de pures caractéristiques. Grâce à un riche jeu de données sur les achats de logements à Paris, nous montrons que le revenu moyen du voisinage et le niveau de criminalité sont de puissants déterminants du choix du quartier pour tous les types d'acheteurs, que l'accessibilité à l'emploi est également un facteur déterminant pour les ménages comptant plus d'une personne, et que la qualité de l'école du secteur joue un rôle primordial pour les ménages avec enfants. Le troisième chapitre, écrit conjointement avec Guillaume Chapelle, Alain Trannoy et Etienne Wasmer, montre que la croissance récente du ratio patrimoine sur revenu est due uniquement à l'augmentation du prix des logements, et plus précisément à l'augmentation du prix d'un facteur fixe de production: la terre. Nous montrons ensuite qu'un système de taxation du patrimoine doit taxer le facteur fixe qu'est la terre à des fins de redistribution et non le capital productif pour ne pas décourager l'investissement.

The increase in wealth-to-income ratios in the second half of XXth century has recently received much attention. We decompose the trend in physical capital and housing, further decomposed into structures and land. In four out of five major countries analyzed, the positive trend in capital-income ratio arises from housing and specifically from its land component. We therefore revisit the question of wealth inequality and taxation in adopting a Georgist perspective (from Henry George, 1879) subsequently endorsed by prominent economists. We introduce land and housing structures in Judd’s optimal taxation framework. We show that an optimal taxation implies a property tax on land and no tax on capital. When the range of property taxes is politically constrained, taxing the product of housing rents is not optimal, even with additional taxes on "imputed rents". Rent taxes are however less distortive than a capital tax. The distortion depends on the share of housing structures and how they react to the tax on rents. However, a tax on rents complemented by a subsidy on structures investments in rental housing units does almost as well as a land tax. As a side result, we find that Judd’s result of no second best capital taxation extends to a larger range of parameters at the steady-state.

In his book, Capital in the 21st Century,Thomas Piketty highlights the risk of an explosion of wealth inequality because capital is accumulating faster than income in several countries including the US and European countries such as France. Our work challenges the conclusions of the author in three steps. First, the author’s result is based on the rise of only one of the components of capital, namely housing capital,and due to housing prices. In fact, housing prices have risen faster than rent and income in many countries.It is worth noting that “productive” capital, excluding housing, has only risen weakly relative to income over the last few decades. Over the longer run, the “productive” capital/income ratio has not increased at all. Second, rent, not housing prices, should matter for the dynamics of wealth inequality, because rent represents both the actual income of housing capital for landlords and the dwelling costs saved by “owner-occupiers” (people living in their own houses). Logically, to properly measure capital, the value of housing capital must be corrected by measuring it on actual rental price, and not housing prices. Third, when we apply this change, we find that the capital/income ratio is actually stable or only mildly higher in the countries analyzed (France, the US, the UK, and Canada) except for Germany where it rose. These conclusions are exactly opposite to those found by Thomas Piketty. However, this does not mean that housing prices do not contribute to other forms of inequality. When housing prices rise, owners of the housing capital hold a higher value that can be transformed into consumption. It is also more difficult for young adults to become homeowners. Housing incomes of owners however do not necessarily increase which casts serious doubt on Piketty’s conclusion of a potential explosive dynamics of inequality based on these trends.

Dans son ouvrage, Le capital au XXIe siècle, Thomas Piketty souligne les risques d’une explosion des inégalités de patrimoine, car le capital augmenterait plus vite que le revenu dans plusieurs pays, dont la France. Nous reviendrions ainsi au niveau des inégalités du début du XXe siècle. Dans cette note, nous montrons que cette conclusion n’est pas plausible. D’abord, elle repose sur la hausse d’une seule des composantes du capital : le capital logement. Le capital dit "productif", hors immobilier, n’a que légèrement augmenté dans les dernières décennies, et sur le long terme, n’est pas en hausse tendancielle. Ensuite, si la valeur du capital immobilier mesurée dans les comptabilités nationales a augmenté sur cette période, c’est en raison de la hausse des prix de l’immobilier, qui ont crû beaucoup plus vite que les loyers et que les revenus depuis 2000. Or, les prix de l’immobilier ne sont pas corrélés aux revenus du capital logement. Au contraire, ce sont les loyers qui importent pour la dynamique des inégalités puisqu’ils représentent à la fois les revenus du capital des propriétaires-bailleurs et les dépenses économisées des propriétaires-occupants. Pour qualifier la hausse des inégalités de patrimoine, il faut donc mesurer le capital immobilier à partir des loyers - la valeur d’un logement est une somme de ses loyers actualisés - et non à partir des prix d’acquisition et de cession des biens immobiliers. Notre conclusion est alors que sur les dernières décennies, le ratio capital sur revenu, correctement évalué, est resté stable en France, en Grande-Bretagne, aux Etats-Unis et au Canada, ce qui contredit donc assez nettement la thèse de l’auteur. Cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier n’ont aucun impact sur les inégalités : la valeur des logements ayant augmenté, les propriétaires détiennent une réserve de valeur plus importante, mobilisable en cas de perte majeure de revenus ; il est par ailleurs devenu plus difficile pour une personne sans capital de départ d’accéder à la propriété. Cependant, les revenus immobiliers des propriétaires ne se sont pas accrus pour autant, et il est donc difficile de maintenir la thèse d’une dynamique divergente d’accumulation du capital à partir de ces tendances.

in Revue d’économie politique Publication date 2015-05
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Dans son ouvrage, Le capital au XXIe siècle, Thomas Piketty souligne les risques d’une explosion des inégalités de patrimoine, car le capital augmenterait plus vite que le revenu dans plusieurs pays, dont la France. Nous reviendrions ainsi au niveau des inégalités du début du XXe siècle. Dans cette note, nous montrons que cette conclusion n’est pas plausible. D’abord, elle repose sur la hausse d’une seule des composantes du capital : le capital logement. Le capital dit "productif", hors immobilier, n’a que légèrement augmenté dans les dernières décennies, et sur le long terme, n’est pas en hausse tendancielle. Ensuite, si la valeur du capital immobilier mesurée dans les comptabilités nationales a augmenté sur cette période, c’est en raison de la hausse des prix de l’immobilier, qui ont crû beaucoup plus vite que les loyers et que les revenus depuis 2000. Or, les prix de l’immobilier ne sont pas corrélés aux revenus du capital logement. Au contraire, ce sont les loyers qui importent pour la dynamique des inégalités puisqu’ils représentent à la fois les revenus du capital des propriétaires-bailleurs et les dépenses économisées des propriétaires-occupants. Pour qualifier la hausse des inégalités de patrimoine, il faut donc mesurer le capital immobilier à partir des loyers - la valeur d’un logement est une somme de ses loyers actualisés - et non à partir des prix d’acquisition et de cession des biens immobiliers. Notre conclusion est alors que sur les dernières décennies, le ratio capital sur revenu, correctement évalué, est resté stable en France, en Grande-Bretagne, aux Etats-Unis et au Canada, ce qui contredit donc assez nettement la thèse de l’auteur. Cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier n’ont aucun impact sur les inégalités : la valeur des logements ayant augmenté, les propriétaires détiennent une réserve de valeur plus importante, mobilisable en cas de perte majeure de revenus ; il est par ailleurs devenu plus difficile pour une personne sans capital de départ d’accéder à la propriété. Cependant, les revenus immobiliers des propriétaires ne se sont pas accrus pour autant, et il est donc difficile de maintenir la thèse d’une dynamique divergente d’accumulation du capital à partir de ces tendances.